Le crédit immobilier dopé par la réforme de l'hypothèque

Les banques mutualistes, premiers acteurs du secteur, pourraient cependant voir leur marges se détériorer du fait de la pression de la concurrence.

La croissance du secteur du crédit immobilier pourrait quasi doubler d'ici à 2010, portée par la réforme de l'hypothèque. Mais sous la pression de la concurrence, les marges des banques vont encore se détériorer. Les banques mutualistes, premiers acteurs du secteur, pourraient en souffrir les premières. Telle est la conclusion d'une étude de Credit Suisse First Boston (CFSB). La réforme de l'hypothèque qui ouvrira le marché à une clientèle plus sociale (faibles revenus ou irréguliers, ou travailleurs indépendants), et qui s'accompagnera des lancements de l'hypothèque rechargeable et inversée, ferait croître les encours de 8,9 % par an aujourd'hui à 16,5 % d'ici à cinq ans (951 milliards d'euros) : 5 % des propriétaires de plus de soixante-cinq ans pourraient notamment souscrire un « reverse mortgage » (crédit adossé sur une hypothèque), drainant 1,7 milliard d'euros. En outre, 10 % du marché du crédit immobilier serait concerné par les rechargements de crédit à partir d'une hypothèque. Quant à la clientèle sociale, l'étude l'évalue à 2,5 millions de personnes sans donner plus d'indications.
Mais à qui profitera ce marché ? Cet afflux de souscripteurs va s'accompagner d'une contraction des marges des banques, qui devrait être plus forte chez les mutualistes, estime CSFB. Alors qu'ils contrôlaient à fin 2004 45,5 % du marché du crédit immobilier, leurs encours n'ont crû que de 12,7 % en 2004 contre 15,3 % pour leurs concurrents commerciaux. Le premier opérateur du secteur, le Groupe Crédit Agricole, a perdu des parts de marché. Au premier trimestre, alors que le marché croissait de 10,3 % en encours (taux annualisé), le Crédit Lyonnais n'a progressé que de 9,3 % et les Caisses régionales de 8,9 %. Or celles-ci offrent déjà les taux les plus bas par rapport à la Société Générale, BNP Paribas, et le Crédit Lyonnais.

Moins de dépôts

A la pression concurrentielle sur les prix s'ajoutent des structures de refinancement fragiles. L'étude montre que les banques mutualistes ont moitié moins de dépôts que de crédits immobiliers que les banques commerciales (50 % de couverture contre 103 %). Les Caisses régionales du Crédit Agricole ont « la plus mauvaise structure de refinancement de leurs prêts » par les dépôts des quatre établissements, et depuis décembre celle-ci s'est même détériorée de 54,2 % à 50,7 % en mars. De fait, les Caisses génèrent les marges les plus faibles (2,17 % contre 3,76 % pour BNP Paribas).
Cette compression ne va pas s'infléchir. Le Crédit Lyonnais, qui « a perdu beaucoup de clients parce qu'il ne voulait pas réduire ses marges », a adopté une position plus agressive sur les crédits immobiliers. De même, selon l'étude, la Banque verte, pour retenir des clients, « examinerait une réduction de ses marges à proche de zéro » après coût de refinancement. C'est aussi elle, juge CFSB, qui sera la première à « répondre par une baisse des prix » à l'entrée de La Poste sur le marché dérégulé du crédit immobilier en 2006. Or si le groupe se range au niveau de taux de la banque postale, qui a les plus bas taux du marché, ses revenus d'intérêt seront impactés à 88 %.

Source : Empruntis ( 20/06/05 )

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