Crédit immobilier : Les garanties

Les organismes financiers, dans la majorité des cas, n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Les garanties que vous serez amené à rencontrer seront généralement :

• 1 : Le privilège de créditeur de deniers
• 2 : L’hypothèque conventionnelle
• 3 : La caution solidaire d’un particulier
• 4 : La caution mutuelle

Ceci constituant une précaution pour l'établissement il peuvent également ne prendre aucune garantie.

Le privilège de créditeurs de deniers (IPPD) et l'hypothèque

Ce sont des garanties qui permettent au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

1-Le privilège de créditeur de deniers :

Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir. Le privilège de créditeur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. Le coût du privilège de créditeur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du crédit) ce qui sur un crédit de 50 000 € représente une économie d’environ 307€. Par contre, le privilège de créditeur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant. Il ne sera donc pas utilisable pour garantir le financement d’une acquisition en état futur d’achèvement .

2-L’hypothèque conventionnelle :

Comme le privilège de créditeur de deniers, elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Contrairement au privilège de créditeur de deniers son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible. L’hypothèque conventionnelle doit faire l’objet d’une taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du crédit), c’est cette publicité qui engendre son coût élevé. Cependant le crédit épargne logement, le crédit accession sociale, le crédit conventionné et le crédit à taux 0% sont dispensés de cette taxe. C’est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), pour des raisons de coût, il est préférable d’inscrire un privilège de créditeur de deniers.

3- La mainlevée de l’hypothèque et du Privilège de créditeur de deniers :

Deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du crédit ) qui restent à la charge du vendeur.