Crédit immobilier : Les taux variables

Mécanisme

Le taux d'intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du crédit, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Cet indice est souvent l'Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se créditent de l'argent à court terme sur le marché monétaire.

Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d'épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,...), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Avantages et inconvénients

Les avantages du crédit à taux révisable sont nombreux:

• le taux de départ est plus faible que pour un crédit à taux fixe (de 1 à 2 points d'écart aujourd'hui)
• vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités
• vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités.Ainsi si les taux d'intérêt augmentent de plusieurs points, vous pouvez décider de rembourser votre crédit par anticipation.
• il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans votre contrat de crédit.

Le principal inconvénient du crédit à taux révisable est son risque. Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux et à un renchérissement de votre crédit, ce qui peut se révéler dramatique si votre trésorerie est insuffisante pour assumer l'augmentation de vos mensualités.

Choisir un crédit à taux révisable est donc un choix spéculatif. Il est risqué de l'utiliser pour financer l'acquisition de votre résidence principale, à moins d'avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 7 ans).

Ce n'est pas pour autant un choix déraisonnable, car il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l'utiliser plus facilement s'il s'agit de votre résidence secondaire ou si vous avez une situation financière vous permettant de faire face à de fortes variations de remboursements.

Les taux révisables avec couverture

Pour protéger leurs clients de fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de crédit à taux variables. Le plus courant est le crédit capé.

Les taux variables capés

Le taux du crédit est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l'indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l'avance.

Ce crédit offre un taux de départ plus élevé qu'un crédit révisable sans couverture (1 point d'écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.

D'autres formules de couverture sont possibles, chaque banque développe ses propres produits.